Garantía de arriendo: cuándo te la deben devolver y qué pueden descontar
La ley chilena no fija un plazo general para devolver la garantía de arriendo ni un tope a su monto: rige lo que diga tu contrato, que es ley para las partes (art. 1545 del Código Civil). Lo habitual es un mes de renta, devuelto dentro de 30 a 60 días desde la entrega del inmueble, una vez verificadas cuentas y estado. El arrendador sólo puede descontar rentas o cuentas impagas y daños que excedan el desgaste normal por el uso; la pintura por uso ordinario, por ejemplo, no es descontable. Si no te la devuelven, cobra con una carta formal y, si no hay respuesta, demanda ante el Juzgado de Policía Local (si eres consumidor frente a una inmobiliaria) o el Juzgado Civil en el procedimiento sumario de la Ley 18.101.
Contenido informativo con citas a la ley vigente. No es asesoría legal: cada caso tiene detalles que cambian el resultado. Para tu situación concreta, consulta a Derecho Chile IA o a un abogado.
Borrador en revisión: Confirmar criterio jurisprudencial reciente sobre la competencia de Policía Local (Ley 19.496) para cobrar garantías cuando el arrendador es una empresa inmobiliaria · Confirmar si el contrato tipo del Minvu/Serviu vigente fija plazo de devolución
Qué es la garantía y qué dice (y no dice) la ley
La garantía es una suma que el arrendatario entrega al inicio del contrato para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones: pago de la renta, de los gastos comunes y servicios, y restitución del inmueble en el estado en que lo recibió, salvo el desgaste natural. Es un depósito, no un pago: debe devolverse al terminar el contrato, descontado sólo lo que corresponda.
La Ley 18.101 reguló la garantía en su art. 2 transitorio sólo para los contratos de los primeros años tras su dictación (1982), por lo que hoy esa regla no se aplica. La Ley 21.461 de 2022 (“Devuélveme mi casa”) tampoco tocó la garantía: aceleró los juicios de desalojo y creó un procedimiento monitorio para cobrar rentas. Por eso, en un arriendo de vivienda la garantía se rige por el contrato y, en lo que éste calle, por las reglas generales del Código Civil (arts. 1915 y siguientes, y 1545).
Plazo de devolución: lo que diga el contrato
Revisa la cláusula “garantía” de tu contrato. Las fórmulas habituales:
- “Se devolverá dentro de 30 días contados desde la restitución del inmueble, previa verificación de cuentas y estado.” Es la más común y razonable.
- “Dentro de 60 días”, para dar tiempo a que lleguen las últimas boletas de luz, agua y gas.
- Sin plazo: entonces la obligación es exigible desde la restitución y, tras un requerimiento, el arrendador está en mora (art. 1551 N°3 del Código Civil). Un plazo de 30 días es lo que los tribunales consideran razonable.
Un punto clave: la garantía no puede usarse como último mes de renta salvo que el contrato lo permita o el arrendador lo acepte por escrito. Si dejas de pagar el último mes “porque está la garantía”, el arrendador puede cobrarte la renta con intereses y además retener la garantía por los daños.
Qué pueden descontar y qué no
| Concepto | ¿Descontable? | Por qué |
|---|---|---|
| Rentas impagas | Sí | Es la obligación principal garantizada |
| Gastos comunes, luz, agua, gas, internet adeudados | Sí | Son de cargo del arrendatario (salvo pacto) |
| Daños: vidrios quebrados, puertas rotas, manchas de humedad por descuido, hoyos grandes | Sí | Art. 1947: el arrendatario responde de los deterioros por su culpa o la de sus dependientes y visitas |
| Pintura por desgaste normal, pequeñas marcas de clavos, alfombras gastadas por el uso | No | Art. 1947: el arrendatario no responde del deterioro “por el uso y goce legítimos” |
| Reparaciones que correspondían al dueño (cañerías, calefón, techumbre) | No | Arts. 1927 y 1935: las reparaciones necesarias son del arrendador; las locativas, del arrendatario |
| Limpieza profunda “por política de la inmobiliaria” | Sólo si el contrato lo pactó y el inmueble se entregó sucio | Debe estar en el contrato y acreditarse |
| Multas por término anticipado | Sólo si el contrato las pactó | Cláusula penal, art. 1535 |
El arrendador debe acreditar los descuentos: boletas, presupuestos, fotografías comparadas con el acta de entrega inicial. Sin inventario o acta de entrada, se presume que recibiste el inmueble en buen estado (art. 1947 inc. 3), pero al dueño le cuesta probar el daño: por eso ambos ganan con un acta con fotos al entrar y al salir.
Cómo terminar el contrato para recuperar la garantía sin problemas
- Avisa por escrito con la anticipación que fije el contrato (normalmente 30 o 60 días). En contratos indefinidos o de plazo vencido que siguen mes a mes, la ley exige desahucio judicial o notificado por notario con 2 meses de anticipación cuando lo pide el arrendador (art. 3 Ley 18.101); el arrendatario puede desahuciar según el contrato o con aviso razonable.
- Paga hasta el último día de ocupación, incluidos gastos comunes y servicios, y guarda los comprobantes.
- Entrega con acta: fecha, estado, lecturas de medidores, llaves y controles. Fírmala con el arrendador o su corredor y toma fotos de todo.
- Pide por escrito la liquidación de la garantía: monto, descuentos detallados y fecha de devolución.
- Deja constancia del cambio de domicilio para que las cuentas finales no te sorprendan.
Si no te devuelven la garantía: pasos para cobrarla
- Carta formal (correo electrónico con copia y, mejor, carta certificada o notarial): exige la devolución en 10 días, cita la cláusula del contrato y el art. 1545 del Código Civil, y anuncia acciones legales.
- Reclamo en el SERNAC si el arrendador es una inmobiliaria, corredora o empresa que arrienda profesionalmente: la retención injustificada es una infracción a la Ley 19.496 y el reclamo suele destrabarla. No aplica si el arrendador es un particular.
- Demanda. Contra un particular, en el Juzgado de Letras en lo Civil mediante el procedimiento sumario especial de la Ley 18.101 (art. 7 y 8): es más rápido que el juicio ordinario y puede comparecerse sin abogado en cuantías bajas, aunque conviene tenerlo. Contra una empresa, además, en el Juzgado de Policía Local por la Ley del Consumidor, donde puedes actuar sin abogado y pedir multa e indemnización.
- Intereses: desde la mora puedes cobrar interés corriente sobre la garantía retenida (art. 1559).
Prescripción: la acción para cobrar la garantía es ordinaria y prescribe en 5 años desde que se hizo exigible (ver la guía de prescripción de deudas).
Preguntas sobre el término del contrato y la Ley 21.461
La Ley 21.461 (“Devuélveme mi casa”) benefició sobre todo al arrendador: creó un procedimiento monitorio para cobrar rentas, gastos comunes y servicios adeudados, en que el arrendatario tiene 10 días para pagar u oponerse, y permitió pedir la restitución anticipada cuando el contrato terminó o el inmueble se deteriora por culpa del arrendatario, con auxilio de la fuerza pública. Para el arrendatario que paga al día y entrega bien el inmueble, nada cambió: su garantía sigue regida por el contrato y debe devolvérsele íntegra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tiene el dueño para devolver la garantía de arriendo?
El que fije el contrato; lo usual es 30 días desde la entrega del inmueble. Si el contrato no dice nada, es exigible desde la restitución y un plazo de 30 días se considera razonable para liquidar cuentas.
¿Puedo usar la garantía para pagar el último mes de arriendo?
Sólo si el contrato lo permite o el arrendador lo acepta por escrito. De lo contrario estarías en mora de la renta y el arrendador podría cobrarla con intereses y, además, retener la garantía por eventuales daños.
¿Pueden descontar la pintura de la garantía?
No si se trata del desgaste normal por el uso (art. 1947 del Código Civil). Sí, si hay rayados, manchas o daños que exceden el uso legítimo, o si el contrato te obligaba a entregar recién pintado y no lo hiciste.
¿La garantía se reajusta?
Sólo si el contrato lo pactó (por ejemplo, en UF). Si no, se devuelve el mismo monto nominal entregado.
¿Qué pasa si el contrato no tiene acta de entrega?
Se presume que recibiste el inmueble en buen estado, pero el arrendador debe probar los daños que alegue. Sin fotos ni inventario, difícilmente podrá justificar descuentos.
¿Puedo demandar sin abogado por la garantía?
Ante el Juzgado de Policía Local (cuando el arrendador es una empresa) sí. Ante el Juzgado Civil en el procedimiento de la Ley 18.101 la comparecencia personal es posible en cuantías bajas, pero es recomendable abogado; la Corporación de Asistencia Judicial atiende gratis según ingresos.
Normas citadas
- Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, arts. 3 (desahucio), 7 y 8 (procedimiento), 2 transitorio (garantía en contratos antiguos)
- Ley 21.461 (Devuélveme mi casa): procedimiento monitorio y restitución anticipada
- Código Civil, art. 1545 (el contrato es ley para las partes)
- Código Civil, art. 1551 (mora) y art. 1559 (intereses)
- Código Civil, arts. 1927 y 1935 (reparaciones necesarias y locativas)
- Código Civil, art. 1947 (restitución del inmueble; deterioros por uso legítimo)
- Ley 19.496 sobre protección de los derechos de los consumidores (cuando el arrendador es proveedor)
Tabla de plazos procesales frecuentes
PDF de una página con los plazos para contestar demandas, oponer excepciones y apelar, incluido el monitorio de arriendo.